Bankkredite Vergleich

Vergleich der Bankkredite

Beim Vergleich von Krediten, stellen Sie sicher, dass Sie die effektiven Kreditzinsen miteinander vergleichen . Bankkredite vergleichen Online-Tätigkeiten, bei denen die Stadt Anfänge der Zeit glaubten. Externe und interne Ratings im Vergleich - Michael Guggenberger  

Dabei werden die Rating-Kategorisierung, der Ratingprozess und die rechtlichen Randbedingungen einzeln vorgestellt. Darüber hinaus werden Differenzen, Ähnlichkeiten und Effekte beider Bewertungsformen untersucht. Im Anschluss daran werden die Ratingklassen vorgestellt und ihre Wirkung erörtert. Der Ausfall der Rating-Agenturen und die damit verbundene Missachtung dieser Institutionen werden ausführlicher dargelegt. Darüber hinaus werden die wesentlichen Erklärungen der EU zu den Rating-Agenturen vorgestellt.

Internes Ratinggeschäft erklärt die wesentlichen Regeln, die einen unmittelbaren Einfluß auf das internes Ratinggeschäft haben. Die historischen Bestimmungen nach Basel I und II werden aufgenommen und mit den geltenden Bestimmungen nach Basel III in Einklang gebracht. Es werden auch die Folgen dieser Verordnungen für die Gesellschaften hervorgehoben. Anschließend werden die Anforderungen an das MaRisk vorgestellt.

Schließlich werden die internen und externen Ratings nochmals unmittelbar aufbereitet. Schließlich werden globale Effekte und Trends erklärt.

Unwissender Immobilienspezialist oder schon lieber ein Firmenraider?

Betrachtet man den Mittelwert der Analystenkalkulationen, so steht dem derzeitigen Kurs von 8,90 EUR ein Net Asset Value von 13,50 EUR gegenüber. Damit ist es der DIC Asset nicht gelungen, den Abschlag in den vergangenen zweieinhalb Jahren zu reduzieren. Fazit: Dann hat die DIC Asset in diesem Zeitraum wahrscheinlich keine Fortschritte gemacht, ist immer noch hochverschuldet überdurchschnittlich hoch, hat niedrige Erträge und hat eine signifikante langfristige Leerstandsrate.

Das auf Gewerbeimmobilien spezialisierte Einzelunternehmen DIC Asset AG mit Sitz in Frankfurt steht für die Abkürzung DIC. Mit anderen Worten: Die DIC Asset hatte auf vergleichsweise günstige und hohe Renovierungskosten und dementsprechend wenige (mehr) Mieter gewettet. Inzwischen ist das Haus refinanziert: Neben einer recht zinsgünstigen Firmenanleihe wurden die langfristigen Bankkredite besichert und ein sehr attraktiver Durchschnittszinssatz von 1,8% auf die Bankkredite erreicht.

Die DIC Asset hat ihr Geschäftsmodell bereinigt und ist derzeit in drei Geschäftsfeldern tätig. Das " Gewerbeportfolio " beinhaltet die im eigenen Bestand befindlichen Objekte sowie vorzeitig erworbene kurzzeitige Erwerbe für neue Sondervermögen ("Warehousing"). Im dritten Bereich, "Sonstige Beteiligungen", sind die sonstigen Tätigkeiten und Finanzanlagen zusammengefasst, wie beispielsweise das 16-prozentige Anteilspaket der DIC Asset an der TLG Immobiliengruppe AG, die auch börsennotiert ist.

Asset-Management-Plattform: Die Mieterträge stiegen in den ersten neun Monate 2018 um 14% auf EUR 16,8 Mio. (9M 2017: EUR 14,8 Mio.), wovon 66% auf das Fondssegment und 34% auf das Gewerbeportfolio entfallen. n Von den in allen drei Geschäftsfeldern gemieteten 142.600 m2 entfallen 62.700 m2 auf die Neuvermietung (44%) und 79.900 m2 auf die Anschlussmiete (56%).

Kommerzielles Portfolio: In Summe sicherte die DIC Asset bis Ende Sept. 2018 Immobilien mit einem Gesamtvolumen von rund 268 Mio. EUR für das Gewerbeportfolio. Für den Ausbau des Gewerbeportfolios wurden bis Ende Sept. rund EUR 268 Mio. angekauft und 7 Immobilien für rund EUR 67 Mio. veräußert.

Zum 30. September 2018 umfasst das Gewerbeportfolio 103 Immobilien mit einem Verkehrswert von rund 1,6 Mrd. Û (30. September 2017: 1,5 Mrd. Û) und einer Gesamtmietfläche von 906.300 mq. Im Fondssegment ist das verwaltete Vermögen weiter gestiegen und wuchs im Vergleich zum Vorjahr um 27% auf 1,9 Mrd. EUR.

Der deutliche Anstieg der Einnahmen aus dem Investmentfondsgeschäft (+56% auf 23,0 Mio. EUR) ist vor allem auf die hohen Transaktionsgebühren zurückzuführen. Mit 13 Mio. EUR hat sich der FFO-Beitrag aus dem Fond-Geschäft gegenüber dem Vorjahreswert mehr als vervielfacht. Das Fondssegment hat mit einem Gesamtvolumen von rund 1,9 Mrd. EUR (30. September 2017: 1,5 Mrd. EUR, +27%) den grössten Teil der verwalteten Vermögen (AuM).

Im Neunmonatszeitraum stieg das Beteiligungsergebnis im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um mehr als 50% auf 11,6 Mio. ¬. Zum 30. September 2018 umfasst das Geschäftsfeld Sonstige Kapitalanlagen rund 1,6 Mrd. (30. September 2017: 1,1 Mrd. ), die sich auf 13 Immobilien mit einer Gesamtmietfläche von 249.100 m2 verteilen.

Das verwaltete Vermögen stieg im Vergleich zum Vorjahr um 1 Milliarde EUR oder 24% auf 5,1 Milliarden EUR (30. September 2017: 4,1 Milliarden EUR); zum Ende des dritten Quartals befanden sich 181 Immobilien mit einer Gesamtmietfläche von rund 1,9 Millionen qm im Bestand. Im Dreivierteljahr wurden Brutto-Mieterlöse in Hoehe von EUR 75,2 Mio. (9M 2017: EUR 85,7 Mio.) erzielt.

Der Ertrag aus der Immobilienbewirtschaftung stieg im Vergleich zum Vorjahr signifikant um 59% auf 23,0 Mio. ¬. Die kräftige Steigerung des Ergebnisses aus Beteiligungen auf 11,6 Mio. EUR (+51%) ist im Wesentlichen auf die Dividendenzahlung aus der TLG-Beteiligung zurückzuführen. Bei der TLG handelt es sich um eine Tochtergesellschaft. Es konnten sowohl die Personal- (-2%) als auch die Sachkosten (-3%) reduziert werden, so dass die Betriebskosten im Vergleich zum Vorjahr um 2% auf 22,6 Mio. ¬ sanken.

Durch die Begebung der vierten Bundesanleihe 17/22 im Juni 2017 und die anschließende Erhöhung im Monat Feber 2018 stieg der Fremdkapitalaufwand im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf 34,3 Mio. (+ 1,4 Mio. ), der Konzernjahresüberschuss stieg im dritten Vierteljahr 2018 auf 33,9 Mio. ¡. FFO stieg um 2% auf 49,0 Mio. EUR aufgrund gestiegener Managementgebühren und des gestiegenen Resultats aus Beteiligungen.

Die FFO-Marge aus dem Gewerbeportfolio betrug EUR 32,6 Mio., nachdem die Mieterträge aufgrund mehrerer Immobilienverkäufe wie geplant gesunken waren. Der Beitrag des Fondssegments zum FFO betrug 13,0 Mio. EUR (9M 2017: 6,0 Mio. EUR), vor allem aufgrund der hohen Transaktionsgebühren. Nach der geplanten Reduzierung der Joint Ventures leistete das Geschäftsfeld Sonstige Beteiligungen einen FFO-Beitrag von 1,4 Mio. EUR entsprechend der Managementberichterstattung; bereinigt um die Fremdberichterstattung belief sich der FFO-Beitrag auf 3,4 Mio. EUR.

Für die ersten 9 Monaten betrug der FFO je Stückaktie 0,70 EUR (angepasst nach IAS; 9M 2017: 0,70 EUR). Die DIC Asset hat aufgrund des Erfolgsverlaufs der ersten neun Monaten ihre Prognose für das Jahr 2018 nach oben korrigiert. Die Bruttomieterlöse werden nun voraussichtlich 98 bis 100 Mio. EUR statt 95 bis 98 Mio. EUR und die Prognose des FFO von 62 bis 64 Mio. EUR auf 68 Mio. EUR angehoben.

Durch das gute Neunmonats-Ergebnis stieg das Eigenkapitel um 6,1 Mio. auf 835,0 Mio. , entgegengesetzt wirkt die Barausschüttung von 24,6 Mio. ¡. Infolgedessen sanken die mittel- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten um 53,8 Mio. auf 1.055,8 Mio. , während die langfristigen Finanzverbindlichkeiten trotz der Umgliederung der Anleihe um 13,7 Mio. auf 282,4 Mio. ¡ sanken.

Gegenüber dem 31. Dezember 2017 stieg die Eigenmittelquote um 1,5 %-Punkte auf 36,9 % an. Die DIC Asset hat die damit verbundenen Darlehen durch den Verkauf von Immobilien zurückgezahlt und damit ihre Schulden reduziert. Im Vergleich zum 31. Dezember 2017 sank die Durchschnittslaufzeit der Finanzverbindlichkeiten einschließlich der Schuldverschreibungen auf 4,2 Jahre. Die Zinsdeckungsquote (Nettomietertrag / Zinsaufwand) betrug zum 30. September 2018 185%.

Nach der positiven Feststellung, dass die DIC Asset sowohl AuM als auch FFO erhöhen und zugleich die Schulden deutlich reduzieren konnte, schauen wir uns also die 16-prozentige Beteiligung an der TLG Immo. an. Die DIC Asset hatte die WCM-Aktien auf ungewohnte Art und Weise in Besitz genommen, da sie sich heimlich ein Paket von Aktien abgesichert hatte, ohne dass die WCM-Manager etwas davon bemerkt hätten.

Geringe Kettenreaktion: WCM wurde zum Teil von der DIC übernommen, dann kam die TLG und sicherte sich eine Mehrheitsbeteiligung an WCM, was die DIC Asset zu einem Hauptaktionär der TLG machte. Die DIC Asset hat anfangs Dez. angekündigt, dass sie sich im Rahmen eines Vertrages verpflichtet hat, ihre Anteile an der TLG zu veräußern.

Die DIC Asset wird für das 14-prozentige Anteilspaket rund 376 Millionen EUR erhalten und die Geschäfte werden voraussichtlich bis zum Ende des ersten Drittels oder längstens bis zum Anfang des zweiten Drittels 2019 abgeschlossen sein. Die Erlöse aus dem Veräusserungserlös sollen "für das eigene weitere Unternehmenswachstum der DIC Asset AG" verwendet werden. Erstens erwirtschaftet die DIC Asset mit dem Kauf einen guten Ertrag aus ihrem Anteilspaket, der sich 2019 vollständig in der Erfolgsrechnung niederschlagen wird.

Die DIC hatte den Anteilseignern nach dem Verkauf von WCM und dem damals großen Ergebnisbeitrag eine besondere Dividende von 0,20 EUR je Stückaktie gewährt, die diesmal wieder geschehen konnte. Die DIC Asset wird mit 376 Millionen EUR in bar entlohnt, während die eigene Marktkapitalisierung derzeit nur 625 Millionen EUR beträgt. Zum Ende des dritten Quartals lagen das Eigenmittel bei 830 Millionen EUR und die Verschuldung bei nur 1,43 Milliarden EUR.

Die 376 Millionen EUR würden es der DIC Asset ermöglichen, ihre insgesamt rund 315 Millionen EUR kurzfristig zu tilgen, so dass eine Restschuld von nur 1,11 Milliarden EUR verbleibt. - Die Dic Asset hat sehr gute Möglichkeiten, wo und wie sie das Kapital verwenden und in künftige Erträge umwandeln kann.

Sie konnten auch ihre eigenen Bestände im kommerziellen Portfolio erweitern. Oder eine recht spannende Möglichkeit und nach der jüngsten Vergangenheit der DIC Asset mit WCM und TLG auch nicht wirklich absurd, könnte die DIC Asset wieder Beute machen und sich in eine andere börsennotierte Immobiliengesellschaft hineinkaufen - und mit einem erheblichen Anteil dann zunächst durch Ausschüttungen ansprechende Erträge erwirtschaften und bei Bedarf im mittelfristigen Bereich wieder an das Unternehmen zurückkehren.

"Die DIC Asset hätte Blutvergießen und bis zu einem gewissen Grad ein Corporate Raider in der dt. Gewerbeimmobilienbranche werden können. Ich war vor einiger Zeit etwas skeptisch gegenüber der DIC Asset gewesen, weil ich hier keinen echten USP (Unique Selling Point) für mein Depot mehr identifizieren konnte.

Denn mit den neuen 376 Millionen EUR ist die DIC Asset nicht nur noch interessanter zu bewerten, sondern hat auch eine ganze Serie von Trumpfkarten in der Tasche, was sie mit dem ganzen Kapital machen könnte. Darüber hinaus ist der überzeugende Mann hinter der DIC Asset ein altbekannter Mann, Prof. Dr. Gerhard Schmidt.

Darüber hinaus ist der Vorsitzende des DIC-Aufsichtsrats Hauptaktionär (und Aufsichtsratsvorsitzender ) der TTL Beteligungs- und Grüdbesitz AG, die nun Mehrheitsaktionärin der deutschen Immobiliengruppe, dem Joint Venture von DIC Asset und KKR, ist. Somit füllt sich der Kreislauf und ich vertraue auch auf Gerhard Schmidt für die DIC Asset.

Er selbst hat übrigens im Monat September zusätzliche Anteile an der Deutschen Börse AG für knapp 500.000 EUR erstanden. Somit verfügt die DIC Assets nicht nur über eine signifikante Unterschätzung und dank des bevorstehenden TLG-Cash-Regens über deutlich verbesserte Bilanzkennzahlen, sondern auch über ein Bouquet interessanter neuer Möglichkeiten. HaftungsausschlussDIC Vermögen, KKR & Co. und TTL-Beteiligung stehen auf meiner Überwachungsliste und in meinem Depots.