Immobiliendarlehen auf anderes Objekt übertragen

Übertragen eines Immobiliendarlehens auf ein anderes Objekt

Der Wunsch, eine neue Immobilie zu kaufen, und der Wunsch, eine Eigentumswohnung zu kaufen . In der Regel verdient der bessere Verdiener die Immobilie auf eigene Rechnung. Die Übertragung des Baukredits auf eine andere Immobilie kann ebenfalls teuer sein. Anschließend wird das bestehende Darlehen unter den gleichen Bedingungen auf das neue Objekt übertragen. Ab wann können Sie Ihr Immobiliendarlehen kündigen?  

Nutzungsrecht - 17 Hinweise auf Nutzungsrechte an Grundstücken

Im Regelfall wird das Nutzungsrecht genutzt, wenn eine Liegenschaft veräußert wird, der neue Besitzer aber nicht vollständig über die Einnahmen aus der Liegenschaft verfügt oder nicht festlegen soll, wie sie zu behandeln ist. Die Vorbesitzerin registriert ein Nutzungsrecht. Aber was bedeutet das Nutzungsrecht oder das Nutzungsrecht an einer Liegenschaft konkret?

Der Nutznießer kann somit zwei von drei Rechten eines Inhabers ausüben und verzichtet nur auf das dritte Recht zur Verfügung über die Sache. Also kann er die Liegenschaft nicht aufgeben. Nur der im Katasteramt registrierte Besitzer hat dieses Recht. Meistens wird das Nießbrauchsrecht in Gestalt eines Lebensberechtigungsrechts an einer Liegenschaft und an deren Nutzung ausgeübt.

Übrigens muss nicht für die ganze Liegenschaft ein Nutzungsrecht begründet werden. Sie kann auch auf einen Teil der Liegenschaft beschränkt sein - z.B. eine Ferienwohnung in einem Appartement. Im Falle eines Nießbrauchs geht die Liegenschaft nicht in den Besitz der Besitzer über, sondern der Besitzer gewährt ein Nießbrauchsrecht. Im Falle eines vorbehaltenen Nießbrauchs geht die Liegenschaft in den Besitz des Vorbesitzers über und gewährt ihm zugleich ein Nutzungsrecht.

Der Vorbesitzer erhält ein Nutzungsrecht. Bereits zum Zeitpunkt der Übertragung ist bestimmt, an wen das Nutzungsrecht geht, wenn der Nutzungsberechtigter erlischt. Die Thematik kann für Immobilienbesitzer und Interessenten von Bedeutung sein - z.B. wenn es um die Erbschaft eines Gebäudes geht oder wenn an einer Liegenschaft ein Nutzungsrecht vorliegt, an der ein Nutzungsrecht im Kataster hinterlegt ist.

Worin besteht der Unterscheid zwischen dem Nutzungsrecht und dem Aufenthaltsrecht? Die Nutzungsrechte weisen einige Gemeinsamkeiten mit dem Aufenthaltsrecht auf. Beides wird im Kataster erfasst und führt zu einer Grundschuld. Die beiden Rechte können nicht ererbt werden und bleiben auch im Falle eines Eigentümerwechsels der Liegenschaft erhalten. Allerdings gibt es einen klaren Unterschied: Im Gegensatz zu einem Aufenthaltsrecht ermöglicht ein Nutzungsrecht auch die Verpachtung der Liegenschaft, sofern die Pacht nicht vertragsgemäß ausgeschloßen wurde.

Warum registrieren Besitzer ein Nutzungsrecht an einer Liegenschaft? Nutzungsrechte werden oft aus steuerrechtlichen Gründen im Zuge der voraussichtlichen Nachfolge in das Kataster eintragungen. Dahinter steht die Vorstellung, dass die Besitzer in ihrem Eigentum weiterleben oder es verpachten können; zugleich kann ein Besitzerwechsel bereits in Gestalt einer Spende stattfinden. Dies ist möglich bei einer Versteigerung des Vermögens an einen Dritten, bei der der Pflichtanteil mit zunehmender Dauer der Versteigerung kleiner wird und der Leistungsanspruch nach zehn Jahren abläuft.

Andererseits, wenn die Liegenschaft weggegeben wird und dem Besitzer ein Nutzungsrecht eingeräumt wird. Als weiteres Beweggrund für die Schaffung eines Nutzungsrechts kann auch gelten, dass Grundeigentümer ihren Kinder ein solches Recht gewähren, um sie durch die so erzielten Mieterträge zu stützen - zum Beispiel zur Finanzierung ihres Studiums.

Häufig ist es der Wunsch der originalen Grundeigentümer, dass die Liegenschaft im Besitz der Familie ist. Dadurch wird das Objekt an den vorherigen Besitzer zurückgegeben, z.B. wenn der neue Besitzer zahlungsunfähig wird. Selbst wenn der neue Besitzer vor dem vorherigen verstorben ist, kann das Rückgaberecht verhindern, dass die Liegenschaft an Dritte veräußert wird.

Im Übernahmevertrag wird vermerkt, wann eine erneute Übertragung möglich sein soll, und das Recht auf Rückforderung selbst wird in das Kataster eingetragen. In diesem Fall wird das Recht auf Rückgabe im Kataster erfasst. Wie wird ein Nutzungsvertrag registriert, wo steht er im Grundpfand? Das Nutzungsrecht an einem Grundstück ist nach § 873 BGB zu beurkunden und in das Kataster einzutragen. Diesem geht der Abschluss des Nutzungsvertrages zwischen dem Bauherrn und dem Begünstigten voraus.

Anschließend leitet der notarielle Vertreter die weiteren Arbeitsschritte für die Eintragung in das Kataster ein. Einschränkungen und Lasten wie Wege-, Erbbau-, Wohn- oder Nutzungsrechte werden dort ausgewiesen. Der Transfer eines Nutzungsrechts ist grundsätzlich grunderwerbsteuerpflichtig, es sei denn, er wird von und an Ehepartner oder von einem Elternteil an ein Kind vorgenommen. Im Gegensatz zu einer Sachprämie wird die Bemessungsgrundlage nicht um den Betrag des Aufenthaltsrechts gekürzt.

Wie wird der Nutzen eines Nutzungsrechts errechnet? Die Höhe des Nutzungsrechts ist zum einen abhängig von den eventuellen Mieterträgen der jeweiligen Liegenschaft und zum anderen von Gender und Lebensalter des Nutzers. Begründung: Die erwartete Lebensdauer des Begünstigten bestimmt, wie viele Jahre die Liegenschaft mit dem Nießbrauch belasten wird, kurz bevor sie ausläuft.

Diese hat ihrerseits einen erheblichen Einfluss auf den Gesamtwert der Liegenschaft, da der Nutzwert bei Eintritt eines Nutzungsrechts um den Äquivalenzwert des Nutzungsrechts reduziert wird. Es ist aber auch von Bedeutung, den Nutzen des Nutzungsrechts beim Verkauf von Immobilien zu wissen. Eine weitere Begründung für die Bewertung: Soll der Nießbrauch ausbezahlt und das Nutzungsrecht gestrichen werden, kann hierüber ein Rückzahlungsbetrag vereinbaren werden.

Bei der Bestimmung ist es sinnvoll, den Nutzenwert zu wissen. Für die Wertermittlung des Nutzungsrechts sind drei Stufen erforderlich: Erstens wird das Jahreseinkommen nach Abzug der einkommensbezogenen Aufwendungen durch Miete oder die Mietereinsparung für den Eigenbedarf berechnet: Wenn die Liegenschaft auch für 1.500 EUR pro Monat gemietet wird und der Marktwert z. B. 500.000 EUR ist, ergibt sich hier ein jährlicher Mietwert von EUR 15.000.

Nehmen wir zum Beispiel an, der jährliche Gesamtwert liegt bei 18.000 EUR und die Mütter wollen ihrem 50-jährigen Kind ein Nutzungsrecht zuerkennen. Eine gute Kenntnis des Marktes ist notwendig, um den Nutzen des Nutzungsrechts richtig einschätzen zu können. Wie kann ein Nutzungsrecht aufgehoben oder eingelöst werden? Die Nutzungsrechte können befristet sein. Es kann aber auch das Nutzungsrecht aufgehoben werden.

Dazu genügt es, dass der Nutznießer unilateral verkündet, dass er auf das Recht verzichtet. In einem weiteren Arbeitsschritt wird dann das Nutzungsrecht aus dem Kataster entfernt und das Recht zur Verwertung der Früchte an den Besitzer zurückgegeben. Der Nutznießer hat dann das Grundstück gemäß 1055 BGB wieder an den Halter zu übertragen.

Wenn der Nutznießer das Grundstück nicht ordnungsgemäß benutzt, kann der Vermieter auch eine Verwarnung erteilen, die zur Auflösung des Nutzungsvertrages mitführt. Durch eine so genannten Prioritäts- oder Rückgabeklausel kann der Bauherr in Einzelfällen die Liegenschaft zurückfordern, was nicht nur bei vertragswidrigem Verhalten, sondern auch z.B. im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Empfängers von Nutzen sein kann.

Der Verzicht des Begünstigten auf den Nutzungsvertrag kann eine Spende sein und damit für die Schenkungsteuer von Bedeutung sein. Bewertungsgrundlage ist der Nutzungswert des Nutzungsrechts (siehe Pkt. 4). Kann man ein Nutzungsrecht richtig einlösen? Das Nutzungsrecht kann nicht verkauft werden, aber nach 1059 BGB ist es möglich, die Übung auf andere Menschen zu übertragen.

Ist ein Nutzungsrecht abtretbar? Das Nutzungsrecht an sich ist nicht übertragbar, jedoch kann die Wahrnehmung des Nutzungsrechts nach 1059 BGB auf Dritte übertragen werden (siehe Ziffer 6). Die Erbschaft eines Nutzungsrechts ist nicht möglich. Sterbt der Nutzniesser, wird der Katastereintrag nach Einreichung der Todesurkunde wieder gestrichen. Wenn der Nutznießer verstirbt und das Grundstück gemietet hat, wird der Besitzer zunächst zum Grundbesitzer und nimmt die Rechte und Verpflichtungen aus dem Mietobjekt auf.

Denn das Nutzungsrecht kann nicht geerbt werden und deshalb werden die Nachkommen des Nutzungsrechts weggelassen. Der Inhaber hat jedoch ein besonderes Kündigungsrecht unter Beachtung der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen. 9. Welche Möglichkeiten gibt es zur Registrierung eines Nutzungsrechts? In welchem Umfang die Eintragungen eines Nutzungsrechts in das Kataster Sinn machen, richtet sich nach den angestrebten Gesamtzielen.

Soll die Liegenschaft aus Steuergründen zu seinen Lebzeiten übertragen werden und der Besitzer möchte weiter in der Liegenschaft leben, wäre auch ein Aufenthaltsrecht möglich. Das Aufenthaltsrecht hat dann keinen Mehrwert mehr für ihn und ein Nutzniesserrecht wäre die beste Option. Es ist daher auch zu überlegen, wem und für wie lange ein Benutzungsrecht gewährt werden soll.

Weil der Schenkungszuschuss alle zehn Jahre genutzt werden kann, ist eine stufenweise Abtretung der Liegenschaft eine gute Wahl gegenüber einer Abtretung mit Nutzungsrechten. Wenn es sich z. B. um einen Betrag von 750.000 EUR handelt, der auf ein Kleinkind übertragen werden soll, kann das Geschenk auch in zwei Stufen über einen längeren Zeitabschnitt von 20 Jahren versteuert werden.

Hinweis: In welchem Umfang ein Nutzungsrecht aus Steuergründen Sinn macht, sollte immer im Voraus durchgesehen werden. Das ist nur dann der Falle, wenn der Immobilienwert den Freibetrag ausmacht. Weil ein Nutzungsrecht den Grundstücksverkauf wesentlich schwieriger macht, weil die Verwertung durch den Erwerber zunächst nicht möglich ist, kann eine Begründung für die Eintragung des Nutzungsrechts in das Kataster auch darin liegen, den Kauf so weit wie möglich auszunehmen.

Das kann aber auch anders gelöst werden: Es kann ein Notariatsvertrag abgeschlossen werden, der den Kauf der Liegenschaft durch den Schenkenden ausnimmt. Tipp: Grundsätzlich sollte vor der Registrierung eines Nutzungsrechts im Kataster eine fachkundige Beratung einholen. Der kompetente Gesprächspartner ist in der Position, die geeignete Variante zur individuellen Sachlage zu benennen, wenn dies mehr Sinn macht als ein Nutzungsrecht.

Welche Rechte und Verpflichtungen ergeben sich aus einem Nutzungsrecht an einem Grundstück? Gemäß 1041 BGB geht das Nutzungsrecht mit der Pflicht einher, das Eigentum zu bewahren, sachgerecht zu verwalten und gemäß 1045 BGB zu versicher. Nach 1047 BGB hat der Nutznießer auch die üblichen öffentlichen Abgaben zu übernehmen, mit Ausnahme von Sonderkosten wie z.B. Entwicklungskosten.

Damit wird er quasi zum wirtschaftlichen Eigentum. Der Nutzungsberechtigter darf als sogenannter Immobilieneigentümer die Liegenschaft weder grundlegend neu gestalten oder ändern, noch darf er die Liegenschaft ohne die Einwilligung des Eigentümers zur Sicherung eines Immobilienkredits verwenden. Im Schadensfall hat der Nutzniesser den Halter gemäß 1042 BGB unverzüglich zu unterrichten.

Man kann aber auch vereinbaren, dass der Besitzer alle anfallenden Gebühren zahlt. Nach 1065 BGB hat der Nutznießer bei Nutzungsbeeinträchtigungen durch Dritte die gleichen Rechte wie ein Inhaber. Der Inhaber darf ihn daran nicht nach 1036 BGB ausschließen, ansonsten haftet er auf Schadensersatz. Der Nutznießer kann übrigens auch von dem so genannten Einlassrecht Gebrauch machen und seine Angehörigen sowie einen Lebenspartner oder einen Betreuer mit ihm auf dem Grundstück aufhalten.

Soweit nicht anders angegeben, gelten die vorgenannten Rechtsvorschriften. Eine Übertragung der Grundpfandrechte und der Kreditraten auf den neuen Besitzer kann ebenfalls beschlossen werden, aber die Finanzierungsbank muss dann damit einverstanden sein. Derartige Vereinbarungen sind z.B. dann Sinn, wenn die Mütter ihr Vermögen im Zuge der bevorstehenden Nachfolge auf ihre Nachkommen übertragen und nur ein geringes Einkommen haben.

Die mit dem Nutzungsrecht verbundenen Rechte und Verpflichtungen sollten von den Parteien im Vertrag klar umrissen werden, um nachfolgende Rechtsstreitigkeiten zu verhindern. Daher sollte auch klar umrissen werden, welche Flächen dem Nutznießer zur Verfügung stehen. Dieses Kapitel enthält die 1030 bis 1067. Im Folgenden finden Sie eine Übersicht über die im Wortlaut erwähnten §§:

Der Nutznießer ist befugt, die Ware zu besitzen. Der Nutznießer ist für die Aufrechterhaltung der Wirtschaftlichkeit der Ware verantwortlich. Wird der Gegenstand vernichtet oder geschädigt oder ist eine außerordentliche Reparatur oder Verlängerung des Gegenstandes oder eine Vorsichtsmaßnahme zum Schutz des Gegenstandes vor einer unvorhergesehenen Gefährdung notwendig, so hat der Nutznießer den Halter sofort zu informieren.

1 ) Der Nutznießer hat für die Zeit des Nutzungsvertrages auf eigene Rechnung eine Feuerschutzversicherung und andere Schutzunfälle abzuschließen, wenn die Versicherungsdeckung dem ordentlichen Geschäftsbetrieb nachkommt. Der Abschluss der Rückdeckungsversicherung muss so erfolgen, dass der Anspruch gegen den Versicherungsgeber auf den Inhaber entfällt. Ist der Gegenstand bereits mitversichert, so gehen die für die Versicherungsleistung zu zahlenden Entgelte für die Zeit des Nutzungsrechts an den Nutznießer in dem Umfang, in dem er zur Sicherstellung des Versicherungsschutzes angehalten wäre.

Er ist gegenüber dem Bauherrn dazu angehalten, für die Zeit des Nutzungsverhältnisses die staatlichen Belastungen des Grundstücks zu übernehmen, mit Ausnahme der Sonderbelastungen, die als auf den ursprünglichen Wert des Grundstücks zurückzuführen sind, sowie derjenigen des Privatrechts, die zum Zeitpunkt der Entstehung des Nutzungsverhältnisses bereits auf dem Grundstück beruhten, insb. die Verzinsung der Hypotheken- und Grundschuld und die auf der Grundlage einer Rentenschuldforderung zu leistenden Zahlungen.

Der Nutznießer ist nach Ablauf des Nutzungsvertrages zur Rückgabe der Ware an den Inhaber sowie zur Rückgabe der Ware an den Nutzer nach Ablauf des Nutzungsvertrages des Nutzungsvertrages des Nutzungsvertrages sowie zur Rückgabe der Ware an den Nutzer des Nutzers sowie zur Rückgabe der Vorbehaltsware an den Nutzer verpflichtet. Der Nutzungsvertrag ist nicht abtretbar. Die Wahrnehmung des Nutzungsvertrages kann einem anderen übertragen werden. Wie wird ein Nutzungsrecht für steuerliche Zwecke beurteilt? Dies ist zur Ermittlung des Wertes eines Nutzungsrechts erforderlich und ist im Anhang zu 14 des Wertgenetzes (BewG) festgelegt.

Dabei schafft der Bauherr einen Nutzungsvertrag zugunsten des Begünstigten, der Einnahmen aus der Miete und Pacht der Liegenschaft erwirtschaftet, wenn er diese nicht selbst nützt. Der Nutznießer kann jedoch keine steuerliche Abschreibung der Liegenschaft verlangen, da er nicht der Besitzer ist. Die Nutzniesserin muss auf die Miet- oder Pachterträge Steuern zahlen, kann aber die an den Bauherrn gezahlten Vergütungen und andere Kosten wie Instandhaltungskosten über die Abschreibung als einkommensbezogene Kosten einfordern.

Dafür zahlt der Bauherr die Vergütung als Ertrag aus Miete und Leasing und kann somit auch Abschreibungen auf das Objekt einfordern. Der Bauherr erzielt keine Mieteinnahmen aus Miete oder Leasing, da er keine Vergütung erfährt. Im Falle der Eigennutzung ist der kostenlose Nutzungsvertrag aus einkommensteuerlicher Sicht unerheblich, da weder der Nutzungsvertrag noch der Eigentümers Einkommen generiert.

Der Begriff der bedingten Nießbrauchbarkeit wird verwendet, wenn die Liegenschaft den Besitzer wechselt und zugleich ein Nutzungsrecht für den Vorbesitzer geschaffen wird. Der Vorbesitzer und nicht der neue Besitzer generiert dann Erträge aus Miete und Leasing, sofern er die Liegenschaft nicht selbst nützt. Die Abschreibung des Bauwerks kann er fortsetzen, weil er die Anschaffungs- und Baukosten des Bauwerks übernommen hat, während der neue Besitzer keine Erträge erwirtschaftet und daher keine Kosten abziehen kann.

Beispiel: Ein Wohnhaus hat einen Gesamtwert von 700.000 EUR und soll von den Erziehungsberechtigten per Spende auf den Kindersohn übertragen werden. Aufgrund des Freibetrags von 400.000 EUR würde der übersteigende Eurobetrag einer Schenkungssteuer von elf Prozentpunkten unterliegen - bei Mieten würden zehn Prozentpunkte des Verkehrswertes (70.000 EUR) von der Bemessungsgrundlage in Abzug gebracht (300.000 EUR).

Erfolgt die Übertragung des Hauses jedoch im Zuge eines bedingten Nießbrauchs, wird der Schenkwert um den Betrag des Nutzungsrechts vermindert (siehe Punkt 4). Wäre es z. B. 320.000 EUR, gäbe es keine Schenkungsteuer, da der Spendenwert nur 380.000 EUR betragen würde. Eine Aufhebung des Nutzungsrechts hat Steuerfolgen.

Besteht z. B. ein bedingter Nießbrauch und gibt der Nutznießer auf die Verwendung frei, ist der Nutzungswert ein Geschenk an den Besitzer. Bezahlt der Besitzer dagegen eine Rücknahmegebühr für den Erlass, sind keine Gebühren zu zahlen, da es keine sogenannte Gratisspende gibt. Somit besteht im Unterschied zu einer bloßen Gabe bei einem vorbehaltenen Nießbrauch ein Anspruch auf einen Pflichtteilszuschlag.

Einzelheiten zum Themenkomplex Erben- und Nießbrauchsteuer sind in Ziffer 2 sowie in unserem Abschnitt "Nießbrauchrecht bei Vermögensnachfolge " zu entnehmen. Was geschieht mit dem Nutzungsvertrag, wenn der Besitzer verstirbt? Sofern ein Lebensnutzungsrecht begründet wurde, trifft dies auf den Lebensnutzungsrecht zu - auch nach dem Tode des Inhabers.

Wurde das Nutzniessungsrecht auf unbestimmte Zeit ausgehandelt, wird auch ein lebenslanges Nutzniessungsrecht angenommen. Wenn die Nutzungsvereinbarung jedoch z. B. vorsieht, dass sie befristet ist, solange der Inhaber wohnt, beendet der Nutzungsvertrag mit seinem Untergang. In Einzelfällen kommt es vor, dass Liegenschaften zu einem besonders günstigen Wert offeriert werden, der weit unter den Ankaufspreisen für Vergleichsobjekte in der Region liegen kann.

Das kann zum Beispiel daran liegen, dass es sich bei der betreffenden Liegenschaft um eine Liegenschaft handele, für die ein Aufenthaltsrecht oder ein Nutzungsrecht im Kataster hinterlegt worden sei. Das heißt, die Liegenschaft ist nicht kostenlos zugänglich, aber die im Kataster eingetragenen Personengruppen können sie entweder für einen begrenzten Zeitraum oder auf Lebenszeit benutzen. In welchem Umfang sie die Liegenschaft selbst belegen oder verpachten können, richtet sich danach, ob es sich um ein Aufenthaltsrecht oder einen Nutzungsvertrag handele.

Aus diesem Grund ist der Verkaufspreis für solche Objekte geringer. Je größer der Nutzen des Nutzungsrechts, desto größer ist der Rabatt. Dies hängt nicht nur von der Vergleichsmiete für die Immobilie ab, sondern auch von der Laufzeit des gewährten Nutzungsrechts. Wenn es z.B. für eine 50-jährige lebenslange Angehörige registriert wurde, ist der Nutzen größer als bei einem 70-jährigen Mann.

Wohnungskauf mit Nießbrauchrecht: Was muss man berücksichtigen? Wenn Sie den Kauf eines Hauses mit Nießbrauchrechten in Betracht ziehen, sollten Sie sich zunächst ausführlich mit dem Gegenstand befassen. Das liegt daran, dass ein Nutzungsrecht durch den Kauf der betroffenen Liegenschaft nicht berührt wird und in keiner Weise auflöst. So sollte z. B. ein spezialisierter Anwalt für Liegenschaftsrecht herangezogen werden.

Es ist zu differenzieren, ob das Nutzungsrecht befristet oder auf Lebenszeit gewährt wird. Die Weiterveräußerung eines Grundstücks mit Nießbrauchsrechten ist erschwert als die Weiterveräußerung ohne solche grundbuchlichen Belastungen....Ein Nießbrauchsrecht umfasst auch Rechte und Pflichten für den Erwerber und Nutzungsberechtigten des Grundstücks. Die Werthaltigkeit des Nutzungsrechts hat einen wesentlichen Einfluss auf den Verkaufspreis.

Weil sie geringer ist als bei Liegenschaften ohne diese Last, kann sie von Laieinnen und Laie verkannt werden, weil sie sie nicht mit anderen Liegenschaften verglichen werden können. Darüber hinaus ist es für Laie schwer zu beurteilen, ob der Nutzen des Nutzungsrechts tatsächlich gegeben ist. Weil ein Nutzungsrecht auch einvernehmlich aufgehoben werden kann, wäre es auch vorstellbar, den Dialog mit dem Nutzniesser zu suchen und Entschädigungen zu leisten.

Wiederum ist es empfehlenswert, einen Sachverständigen hinzuzuziehen, um einen geeigneten Betrag für eine solche Vergütung zu errechnen. Macht der Auftragnehmer nicht alle Einzelheiten des Nutzungsvertrages bekannt, haftet er. Beeinflusst ein Nutzniesserrecht die Finanzierungsoptionen? Ein mit einem Nutzungsrecht belastetes Grundstück ist ohne diesen Eintrag in Abschnitt II des Grundbuches weniger als eins wert. In diesem Fall wird der Grundbetrag der Liegenschaft auf den Betrag angerechnet.

Dadurch sind diese Objekte zu einem günstigeren Anschaffungspreis verfügbar. Es ist aber auch schwierig, ein zinsgünstiges Immobiliendarlehen zu bekommen. Dies geschieht durch die Eingabe einer sogenannten erstklassigen Grundpfandrecht. Mit einem registrierten Nutzungsrecht könnte dies jedoch nur gelingen, wenn der Nutzniesser einem nachrangigen Schutz des Nutzungsrechts zustimmt.

Das ist für ihn jedoch von Nachteil, da er dann riskiert, den Nutzniessungsanspruch bei einer Abschottungsauktion zu vernachlässigen und im schlimmsten Fall im Gegenzug eine deutlich niedrigere Kapitalauszahlung an ihn erfährt oder gar mit leeren Händen weggeht. Immobilien mit Nießbrauch als Sicherheiten für die Finanzierungen nutzen - ist das möglich? Ein mit einem Nutzungsrecht belastetes Grundstück ist schwierig zu veräußern - und auch weniger werthaltig als ein vergleichbar unbelastetes Grundstück.

Diese Objekte sind daher als Sicherheiten für die Refinanzierung weit weniger geeignet als unbeschwerte Objekte, deren Verwendung nicht durch Nutzniessung oder Aufenthaltsrecht beschränkt ist. Darüber hinaus kann der Nutzungsvertrag auch Verträge über die Verpfändung des Grundstücks einbeziehen. Oftmals ist ein Nutzungsrecht im Zusammenhang mit einer Vererbung vorzusehen. Das ist der Falle, wenn der Testator im Zuge einer Schenkungen auf eine vorweggenommene Thronfolge verlässt und statt dessen im Willensvollzug beschließt, dass ein Nutzungsrecht zugunsten einer konkreten Personen eingerichtet werden soll.

In der Testamentsvollmacht kann auch angegeben werden, wer der Besitzer der Liegenschaft werden soll. Daher ist es für mit dem Gegenstand konfrontierte Nachkommen von Bedeutung, sich mit dem Nutzungsrecht zu befassen. Der Gegenstand des Nießbrauchrechts bei der Vererbung von Immobilien kann auch dann von Bedeutung werden, wenn der Testator bereits zu seinen Gunsten ein Nutzungsrecht angeordnet hat.

Im erstgenannten Falle wird die Liegenschaft auf den neuen Besitzer übertragen und dem Vorgänger kann ein Nutzungsrecht gewährt werden. In der zweiten Variante wird ein Nutzungsrecht gewährt und das Eigentum ändert sich nicht. Der Nutzungsvertrag wird dadurch bedeutsam, dass er nicht nur die Nutzungsart des Grundstücks, sondern auch seinen Wert mitbestimmt.

Welche Folgen hat ein Nutzungsrecht auf einen Immobilienerben? Die konkreten Wirkungen eines Nutzungsrechts auf die Erbberechtigten hängen davon ab, ob es bereits zu Lebzeiten des Testamentsvollstreckers ernannt wurde oder im Testament geregelt ist: War der Testamentsvollstrecker der Inhaber und nicht der Begünstigte des Nutzungsrechts, bleibt das Nutzungsrecht in der Regel bestehen.

Wenn er dagegen der Begünstigte und nicht der Besitzer war, beendet das Nutzungsrecht mit seinem Untergang. Damit geht das Nutzungsrecht auf die zum Zeitpunkt der Übertragung als Begünstigter benannte Personen im Falle des Todes über. Der Testamentsvollstrecker stellt in diesem Falle in seinem testamentarischen Verfahren sicher, dass nach seinem Tode ein Nutzungsrecht begründet wird.

Das Nutzungsrecht wird oft von Eheleuten in Anspruch genommen, wenn einer von ihnen der alleinige Besitzer der Liegenschaft ist. Wenn das Ehepaar ein Kind hat und der Besitzer verstirbt, übernimmt der Ehepartner die eine Hälfe des Eigentums und die beiden die anderen. Verordnet der Bauherr, dass im Falle des Todes für den Bauherrn ein Nießbrauch eingerichtet werden soll, versichert er damit seinen Bauherrn und er kann das Grundstück weiterhin bewohnen und nützen.

Wenn er das Objekt nicht selbst benutzt, haben er und nicht der Erbe Anspruch auf die Einnahmen aus der Verpachtung. Sind die Erbbesitzer Inhaber einer mit Nießbrauchrechten behafteten Liegenschaft geworden, müssen sie sich aufgrund dieser Eigenschaft darauf einstellen, dass sie die Liegenschaft nur mühsam veräußern können und auch die Eigennutzung zunächst nicht möglich sein wird.

Auf Wunsch könnte jedoch eine Ausgleichszahlung an den Nutznießer eine Option sein, das Nutznießungsrecht durchzusetzen. Es wird auch möglich sein, Immobilien zu wesentlich niedrigeren Erlösen zu verkaufen, da der Nutzwert den Marktwert reduziert. Andererseits kann das Nutzungsrecht aus steuerlicher Sicht einen Vorteil haben, da auch der Bemessungswert der Erhebungsgrundlage für die Erbschaftssteuer geringer ist, was die Unterdeckung der Steuerfreibeträge erleichtert.

Welche Folgen hat ein Nutzniesserrecht auf den Pflichtteilsteil einer Erbschaft? In vielen Fällen wird eine Liegenschaft bereits im Wege der voraussichtlichen Erbschaft und Verschenkung übertragen. Einige Immobilienbesitzer wollen auch keinen Pflichtanteil an ungeliebte Verwandte übergeben - und denken daher über eine Spende nach. Wenn dagegen mit der Spende ein Nutzungsrecht zugunsten des Spenders einhergeht (reserviertes Nutzungsrecht), wird der Pflichtteilsforderung keinesfalls über die Jahre hinweg gekürzt und verbleibt vollständig.

Begründung: Die Fristsetzung entfällt, wenn sich der Veräußerer die wesentlichen Rechte, einschließlich des Nutzungsvertrages, vorbehält.