Kredit Immobilie als Sicherheit

Darlehen Immobilien als Sicherheit

Als Sicherheiten werden oft Wertpapiere, Liegenschaften oder Immobilien gestellt. Sie könnten aber Ihr Haus als Sicherheit anbieten. Finanzierungsobjekt, das auch als Sicherheit dient; Ihre eigenen Ressourcen. Die Grundschulden können als Sicherheit für Hypothekendarlehen und Immobilien dienen, die nicht vollständig als Sicherheit ausgezahlt wurden.

Grundschuld: Was bedeuten Kreditsicherheiten für den Käufer von Immobilien?

Der Grundstückseigentümer erklärt sich mit der Begründung einer Grundpfandrechte mit der Verschuldung seines Grundstückes durch eine Grundpfandrechte einverstanden. Dies erfolgt in der Praxis in der Regel im Rahmen des Erwerbs von Immobilien. Der Grundschuldbrief ist dann die Sicherheit für ein Darlehen, mit dem der Erwerb der Immobilie möglich gemacht werden soll. Der Grundschuldzins ist die in Deutschland gebräuchlichste Immobiliensicherheit und hat die auch möglich gewordene Grundpfandrecht weitgehend abgelöst.

Etwa 90 prozentig der Immobilienkredite sind durch Grundbucheinlagen gesichert. Grundgebühr und Hypotheken - was ist der feine Unterschied? Das ist derselbe. Es gibt viele Ähnlichkeiten zwischen Grundpfandrechten und Hypotheken. Beide Sicherungsinstrumente sind so genannte Sach- oder Hypothekenrechte. Mit ihnen kann der Eigentümer eine gewisse Bezahlung von einer Immobilie oder ein gleichwertiges Recht wie eine Immobilie verlangen.

Das Bestehen einer korrespondierenden Reklamation ist für eine Grundpfandrecht, nicht aber für eine Grundpfandrecht. Hier wird auch von einem abgegrenzten Recht gesprochen (im Gegensatz zum Nebenrecht bei der Hypothek). So kann der Grundschuldbesitzer grundsätzlich auch dann eine Vergütung fordern, wenn kein Zusammenhang mit einem Anspruch vorliegt.

Der Grundschuldanspruch ist im Zivilgesetzbuch ( 1191 ff. BGB) festgelegt. Auf die Bestimmungen über Grundpfandrechte ( 1113 ff. BGB) wird - mit Ausnahmen der Tatsachen, die sich aus ihrem abstrakten Rechtscharakter ergeben - im Wesentlichen hingewiesen (§ 1192 Abs. 2 BGB). Weil die Grundpfandrechte als Sicherheit für Kredite von großer Wichtigkeit sind, wurde das Konzept der so genannten Sicherungsgrundpfandrechte aufgesetzt.

Die an sich genommen ungegenständliche Grundpfandrechte sind mit einer Inanspruchnahme durch eine Sicherungsvereinbarung nach dem Schuldrecht verbunden. Nur dann wird die Grundpfandrecht zu einer "echten" Anleihe. Die Sicherungsvereinbarung wird in der Regel als textlicher Bestandteil in einem Kreditvertrag gefunden und auch als Sicherungsvereinbarung oder Zweckbestimmung bezeichnet. Die Sicherungsvereinbarung wird als solche betrachtet. Der Bürge (= Darlehensnehmer) ist in der Sicherungsvereinbarung dazu angehalten, eine Grundpfandrecht zu schaffen.

Die Sicherungsnehmerin (= Bank) wird das Grundschuldrecht nur zum Zwecke der Sicherung - der Erfüllung der Forderungen - verwenden. Durch das so genannte Risikolimitierungsgesetz von 2008 wurde die Sicherheitsgrundschuld "offiziell" in das Bürgerliche Gesetzbuch aufgenommen (§ 1151 Abs. 1a BGB). Dementsprechend können Einwendungen gegen den bisherigen Grundschuldbesitzer auch gegen neue Käufer einer Sicherheitsgrundschuld erhoben werden.

Zusätzlich zur Sicherheitsgrundschuld gibt es zwei weitere Grundschuldbedingungen: die allgemeine Grundschuld und die Besitzerschuld. Ein Sammelgrundschuld ist ein Grundschuldanspruch, der sich auf mehrere Immobilien bezieht. Sie tritt oft de facto automatisiert im Rahmen von Darlehensrückzahlungen und der Beseitigung des tatsächlichen Sicherungsgrundes auf. Die Anordnung einer Grundpfandgebühr wird von einem notariellen Amt vorgenommen. In der Regel nutzt er ein Grundschuldbestellformular, das er bei der Finanzierungsbank beantragt.

Bei der Bestellung der Grundpfandrechte sind unter anderem Informationen über die Höhe, den Zinssatz und die Rangfolge der Grundpfandrechte enthalten. Durch die Benennung des jeweiligen Grundbuchblatts, des Ganges oder der Parzelle wird die betreffende Immobilie klar identifiziert. Der Grundschuldbefehl beinhaltet darüber hinaus eine Textstelle, in der sich der Debitor der Vollstreckung stellt, wenn er mit der dauerhaften Rückzahlung des Darlehens in Rückstand ist.

In der Regel findet die Vollstreckung nur dann statt, wenn mehr als drei Darlehensraten ausstehend sind oder wenn mehr als fünf Prozentpunkte des Darlehensbetrags nicht vertraglich getilgt wurden. Nach der Festlegung der Grundpfandrechte wird der Eintrag in das Kataster des für das Katasteramt (Amtsgericht) verantwortlichen Grundbuchamtes vorgebracht. Neben der Eintragungen im Kataster ist es auch möglich, die Grundpfandrechte zu versicherheit. Mit der Registrierung der Grundpfandrechte verfügt die Hausbank über die erforderliche Sicherheit, damit das Darlehen ausgezahlt werden kann.

Das Bestellen einer Grundgebühr ist nicht ganz günstig. Für die Arbeit des Gerichtsvollziehers einerseits und für die Grundbucheintragung selbst andererseits gibt es eine Reihe von Honoraren und Aufwänden. Manche Honorare sind abhängig von der Höhe der Grundgebühr, andere sind selbstständig. Beispiel: Bei einer Grundpfandgebühr von mehr als 100.000 EUR sind Notarkosten von 546 EUR (Gebühren für Beglaubigung, Geschäftsabwicklung, Aufsicht) zu erwarten.

Das Grundbuchamt ist für 273 EUR gültig. Darüber hinaus sind Aufwendungen in einer Bandbreite von 50 bis 100 EUR zu erwarten. Das ergibt eine Gesamtkostenbelastung von rund 1000 E. Für eine Grundgebühr von mehr als 200.000 EUR wäre der Gesamtbetrag gut 1.500 EUR. Grundschulden - einschließlich Grundschulden - werden in der Regel als qualitativ hochstehende Sicherheit angesehen, da es sich bei Grundstücken um verhältnismäßig stabile Sicherungen handelt, die im Verlustfall verhältnismäßig einfach zu realisieren sind.

Der " Rank " ist von großer Wichtigkeit für die Güte einer Grundbelastung. Dies ist der Ort, an dem die Grundpfandrechte im Kataster erfasst werden. Ausgehend von der Rangordnung wird die Rangfolge festgelegt, in der die Grundschuldbesitzer im Falle einer Liquidation zufrieden sind. Derjenige, der zuerst kommt, hat daher die besten Chancen, den gesamten Wert seiner Grundbelastung zu erhalte.

Deshalb wird bei den Kreditinstituten nahezu immer darauf geachtet, dass die Eintragung im Kataster als "erstrangige" Grundpfandrechte für Hypothekarkredite erfolgt. Nach der vollständigen Rückzahlung eines Hypothekendarlehens entfällt die Grundgebühr. Anschließend kann die Grundpfandrechte aus dem Kataster austragen werden. Oftmals ist es zweckmäßiger, die Grundbelastung unverändert zu belassen.

Es kann dann später wieder für die weitere Ausleihe verwendet werden, ohne dass ein neuer Eintrag notwendig ist. Die Darlehensnehmer können sich nach der Rückzahlung von ihrer Hausbank eine Löschgenehmigung geben mit der sie eine Löschung erhalten. Gemäß einem BGH-Urteil darf die Hausbank dafür keine Entgelte erheben (BGH: Az. II ZR 244/90).