Umfinanzierung Vorfälligkeitsentschädigung

Refinanzierung Vorfälligkeitsentschädigung

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Strafe für vorzeitige Rückzahlung und Steuerabzugsfähigkeit für Vorfälligkeitsentschädigungen | Wengermann

In diesem Fall muss der Darlehensnehmer in der Regel an seinen Darlehensgeber eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung (auch bekannt als Entschädigungszahlung, Austrittsprämie, Rücktrittsentschädigung, Rücknahmegebühr oder Strafe) zahlen. Die steigenden Grundstückspreise und die traditionell niedrigen Zinsen haben dazu geführt, dass in den vergangenen Jahren immer mehr Fragestellungen zur Steuerbehandlung von Frührückzahlungsstrafen aufgeworfen wurden. Im Einzelnen ergeben sich folgende Fragen: Sind vorzeitige Tilgungsstrafen Fremdkapitalzinsen, die von der Einkommensteuer abzugsfähig sind?

Sind Vorauszahlungsstrafen als Investitionskosten für die Grundstücksgewinnsteuer abzugsfähig, wenn sie im Rahmen des Verkaufs der Immobilie entstehen? Daher haben die Veräußerer die vorhandene festverzinsliche Hypothek gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung und einer Bearbeitungspauschale aufgelöst. Diese Vergütungen wurden in der Einkommensteuererklärung von der Einkommensteuer einbehalten. Der Steuerabzug wurde von der Steuerverwaltung Neuchâtel nicht bewilligt.

Als Fremdkapitalzinsen zum Abzugszweck ist die Vorfälligkeitsentschädigung vorzusehen. Gegen die Bonitätsfrage bei der Grundstücksgewinnsteuer wurde kein Verfahren eingeleitet. Der Bundesgerichtshof kommt daher zu dem Schluss, dass die Bundesanstalt kein Bundesgesetz verstoßen hat, indem sie die Veranlagungsentscheidung bestätigte, den Vorsteuerabzug von der Einkommensteuer nicht zuzulassen. Bei der Veranlagung der Vorfälligkeitsentschädigung wurde die Vorfälligkeitsentschädigung nicht berücksichtigt. Daher haben die Veräußerer die vorhandenen Festzinshypotheken gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung aufgelöst.

Im Falle der Einkommensteuer des Verkäufers durfte die Kompensation abgezogen werden und ein steuerpflichtiges Ergebnis von CHF 0 wurde nachträglich ermittelt. Die verbleibende Fremdkapitalzinsenüberschüsse wurden dann gegen die Grundstücksgewinnsteuer in Anspruch genommen. Das Vermögenssteueramt der Gemeinde Zürich hat bei der Bestimmung des Grundstücksgewinns nicht zulassen, dass die gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung abgezogen wird.

Bei der Berechnung des Grundstücksgewinns ist die Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe des Fremdkapitalzinsüberschusses gewinnreduzierend zu beachten. Die Kantone sind nach Artikel 12 StHG verpflichtet, eine Grunderwerbsteuer zu erheben, lassen den Ständen aber viel Freiheit bei der Organisation. Anschließend wird auf das am selben Tag erlassene Gericht "Neuchâtel" BGer 2C_1165/2014 oder Æ 2C_1166/2014,[22] verwiesen, nach dem unterschiedliche Hypothesen zu unterscheiden sind.

Der Bundesgerichtshof kommt zu dem Schluss, dass die beantragte Vorfälligkeitsentschädigung, soweit sie nicht bereits von der Einkommensteuer abgesetzt wurde, bei der Grunderwerbsteuer berücksichtigt werden muss. Der Bundesgerichtshof trennt drei Fällen von Vorauszahlungsstrafen: Aus wirtschaftlicher Sicht liegt die Vorfälligkeitsentschädigung in diesem Falle nahe am Fremdkapitalzinssatz und kann daher vom Ertrag einbehalten werden. In einem solchen Falle ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Schadensersatz oder Wandelpfennig[29] zu klassifizieren und kann nicht vom Ertrag abgesetzt werden.

Beim Rückkauf einer festverzinslichen Hypothek zum Zwecke des Verkaufs kann die Vorauszahlungsstrafe als (rechtliche) Wertsteigerung von der Grundstücksgewinnsteuer abgezogen werden. Für das Finanzgericht des Kanton Basel-Landschaft wurde der Verzicht auf das Merkmal des Kreditorenwechsels vor allem damit begründen, dass die Inanspruchnahme der Refinanzierung desselben Kreditinstituts gegen den Rechtsgleichheitsgrundsatz verstößt, dass der Steuergrundsatz auf der Grundlage des Abzugs der Wirtschaftskapazität einen Abzugsbedarf erfordert und dass es sich um Anschaffungskosten im Sinn der Gemeinschaftscharta von § 9 Abs. 1 StHG handelt.

Der Baukostenanteil - um ein Paradebeispiel für Investitionskosten zu sein - muss zur Gewinnminderung zweifelsohne in der Grunderwerbsteuer berücksichtigt werden, obwohl man nicht sagen kann, dass sie mit dem Kauf oder der Veräußerung verbunden sind. Im Falle eines Nachverkaufs würde dann die Vergütung ebenso wie z.B. die Errichtungskosten von der Grunderwerbsteuer abgezogen werden.

Bei der Verwendung von Hypothekenschulden auf unterschiedlichen Immobilien zur Sicherung der gesamten Finanzierung ist es nicht möglich, die Vorfälligkeitsentschädigung nur auf eine der verpfändeten Immobilien, die zu verkaufende Immobilie, zu verteilen. Wenn eine so finanzierte Immobilie veräußert wird und eine Vorauszahlungsstrafe anfällt, sollte mangels eines Immobilienbezugs nicht über eine gesetzliche Wertsteigerung der Immobilie sprechen.

In Verbindung mit der Absetzbarkeit wird regelmäßig die rechtliche Qualifizierung von Vorauszahlungsstrafen und die Rechtmäßigkeit eines rein juristischen oder ökonomischen Ansatzes diskutiert. Dass Vorauszahlungsstrafen keine Schuldzinsen im engeren Sinne sind, ist offensichtlich. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ist der Ausdruck "Schuldzinsen" ökonomisch zu verstehen.

Als Grundsteuer ist die Grundstücksgewinnsteuer konzipiert. Erfolgt der Abzugszins auf der Ebene des zu versteuernden Ergebnisses, kommt es bei längerem Besitz regelmäßig zu einer "Verwässerung" der Vergütung durch den Wegfall der Besitzdauer. In diesem Fall hat die Vorfälligkeitsentschädigung überhaupt keine steuerliche Wirkung. Demgegenüber hatte die bisher herrschende Lehre und Kantonspraxis der Absetzbarkeit im Zusammenhang mit der Einkommensteuer den Vorzug, dass der Vorsteuerabzug in der Regel tatsächlich eine wirtschaftliche Wirkung hatte.

In der Regel wurde der Abzugsposten durch einen Ertrag (typischerweise als Mieteinnahmen oder Eigenmietwert) ausgeglichen. Das neue Fallrecht mit einer unterschiedlichen Absetzbarkeit der Vorfälligkeit der Vorfälligkeitsentschädigung nach dem Grund der Auflösung stellt die Investmentbehörden vor vielfältige Praxisherausforderungen. Darüber hinaus wird die Bewertung angesichts der neuen, unterschiedlichen Praktiken sowohl für den Steuerzahler als auch für die Behörden belastender sein, da die Gegebenheiten der Vorfälligkeitsentschädigung sorgfältig geprüft und erforderlichenfalls nachzuweisen sein werden.

Darüber hinaus wird die neue Vorgehensweise zu sensiblen Begrenzungsfragen in der Abgrenzung von Verbindlichkeiten und damit zu einer Vermeidung des bisher üblichen Abzuges als Schuldzinsen beitragen. Da der Abzugsposten der Vergütung im spezifischen Fall für die Einkommensteuer deutlich günstiger sein kann als für die Grundstücksgewinnsteuer (z.B. bei außerordentlichen Erträgen, einer längeren Besitzdauer oder einem verlustreichen Verkauf), ist es im Zuge der steuerlichen Optimierung sinnvoll, die vorhandene Festsatzhypothek in einem ersten Teilschritt durch eine unbefristete Finanzierungsmöglichkeit mit dem Altgläubiger zu ersetzen.

In der Anlagepraxis wird sich herausstellen müssen, wie lange vor dem Kauf eine solche kurzzeitige Refinanzierung zumindest stattfinden muss, damit ein Abschlag von der Vorfälligkeitsentschädigung als Fremdkapitalzinsen erfasst werden kann. Aus praktischen Aspekten ergibt sich, dass dieser Zeitraum bis zum Ende des Bemessungszeitraums andauert, in dem die Vergütung abgezogen wurde. Abhängig davon, ob die Rückzahlung der Grundschuld im Sinne eines Verkaufs stattfindet oder ob die Grundschuld nur refinanziert wird (mit oder ohne Gläubigerwechsel), erstreckt sich das Leistungsspektrum vom Grundsteuerabzug über den Einkommensteuerabzug bis zur Ablehnung eines Steuerabzugs.

Zwei] BGE 2C_1165/2014 vom dritten Quartal 2017, E. 2.1. [3] BGE 2C_1165/2014 vom dritten Quartal 2017, E. 2.2.[5] BGE 2C_1165/2014 vom dritten Quartal 2017, E. und E. mit Verweis auf RDAF 2012 II S. 92, mit ausfÃ??hrlichen Anmerkungen von Raphael Gani. 6] BGE 2C_1165/2014 vom 3. April 2017, E. 2. 3 i.f.

7) BGE 2C_1165/2014 vom dritten Quartal 2017, E. 1. a) E. 1. a) BGE 2C_1165/2014 vom dritten Quartal 2017, E. b) E. a) E. 2. 3 i.f. in Kenntnis des BGE 2C_1148/2015 vom 31. März 2017, E. 5.3.1. [8] BGE 2C_1165/2014 vom 31. März 2017, E. 1 oder E. 1 oder E. 1 und E. 9 Föderale Akte vom 16. Mai 1990 über die Angleichung der Direktsteuern der Kantone mit den Kommunen (StHG; SR 642.14).

11. Reich Markus/Beusch Michael, in: Martin Zweifel/Michael Beusch (Hrsg.), Kommentar zum Schweizer Steuerrecht, I/1, Bundesgesetz zur Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG), Basel 2017, Vor Art. 1/2, N 29 ff. 12 Akkreditierung BGE 2C_1148/2015 vom dritten Quartal 2017, E. 4.1. [13] BGE 2C_1148/2015 vom dritten Quartal 2017, E. 4.1.1. [14] BGE 2C_1148/2015 vom dritten Quartal 2017, E. 4.1.2.

15 Akkreditierung: BGE 2C_1148/2015 vom dritten Quartal 2017, E. 4.1.3.[17] BGE 2C_1148/2015 vom dritten Quartal 2017, E. 4.2.1.[18] BGE 2C_1148/2015 vom dritten Quartal 2017, E. 4.2. 2 und der vierten. 2.3.[19] BGE 2C_1148/2015 vom dritten Quartal 2017, E. 252. [ 20] BGE 2C_1148/2015 vom dritten Quartal 2017, E. 4.3. [21] BGE 2C_1148/2015 vom dritten Quartal 2017, E. 410. 1 und 4.4.

23, BGE 2C_1148/2015 vom dritten Quartal 2017, E. 5.3.1.[24] BGE 2C_1148/2015 vom dritten Quartal 2017, E. 5.3.2.[25] BGE 2C_1148/2015 vom dritten Quartal 2017, E. 5.3.3. bei. 26.] BGE 2C_1148/2015 vom 3. April 2017, E. 5.5.1. [27] BGE 2C_1148/2015 vom 3. April 2017, E. 5.5.2. [28] BGE 2C_1148/2015 vom 3. April 2017, E. 5.5.3. [29] Art. 160 Abs. 3 CO.

30 ] Beschluss des Finanzgerichts des Kantons Basel-Landschaft Nr. 131 vom 25. Februar 2004. 31] Beschluss des Oberlandesgerichts des Kanton Basel-Stadt als Verwaltungsgerichtshof vom 15. Februar 2008; Informationsblatt zum Immobilienkostenabzug, Stand 2016, S. 19. 32. TaxInfo, Schuldzinsen, Kanton Bern, Stand 2016. 33. Luzernisches Steuerbuch, Bd: 1, Wh: StG Weisungen:

Einkommensteuer, 40 Nr. 2 vom 31. Dezember 2016 und Steuerblatt der Finanzverwaltung des Bundeslandes Luzern, 03/2006, S. 4; ansonsten LGVE 1998 II Nr. 30, auf das sich der Bundesgerichtshof für den Freistaat Luzern noch fälschlicherweise bezieht. 34 ] St. Galler Steuerbuch, StB 45 Nr. 5, Stand 02.01.2016, Vorfälligkeitsentschädigung.

35 Punkte Steuerkanzlei Thurgau, StP 34 Nr. 9, Festsatzhypothek, Portfoliohypothek, LIBOR-Hypothek, ausgegeben vor dem Stichtag 28. Juli 2017. 37] Reichner Richard Felix/Frei Walter/Kaufmann Stefan/Kaufmann Hans Ulrich, Anmerkung zum ZKB-Gesetz, Zürich 2013, 31 N15. 37] Arêt du Courtbunal kantonale du canton de Neuchâtel, Knebel, Knobbelnetz.. 2011, CDP.99, in RDAF II 2012, S. 92.

39] BGE 2C_1148/2015 vom 3. April 2017, E. 5.3.2. [40] BGE 2C_1165/2014 vom 3. April 2017, E. 2. 3 und E. 3. [41] RDAF 2012 II S. 92. [42] vgl. So zum Beispiel die Entscheidung des Finanzgerichts des Kanton Basel-Landschaft Nr. 131 vom 27. Januar 2004. [43] Siehe nachfolgendes Kapitel 6. Rechtsform der Vorfälligkeitsentschädigung vormals

44 Akkreditierung von BGE 2C_1148/2015 vom 31. Dezember 2017, E. 5.5. [45] Akkreditierung von BGE 2C_1148/2015 vom 31. Dezember 2017, E. 5. 1. 4. und 5.5.1. [46] Siehe allgemeine Klausel von Artikel 9 Absatz 1 StHG. 49] Staffel Markus W., Der Liegeschaftsverkauf mit vorzeitig Auflösung von Festhypotheken: Overlegungen zur Rechtnatur der Vorfälligkeitsentschädigung und zu den steuerlichen Folgeerscheinungen, BJM 2017 S. 1. [50] This article does not deal with the question of the deductibility of fees or compensations that are not determined according to the above criteria.

51] Anner Peter/Jung Beat/Steinmann Gotthard, Kommentierung des Gesetzes über die unmittelbare Bundesbesteuerung, Zürich 1995, Artikel 33, N 22 [ 52] BGE 2C_1165/2014 vom 31. Dezember 2017, E. 2.1. [53] BGE 2C_1165/2014 vom 31. Dezember 2017, E. der E. der E. 4, i. f. So wird beispielsweise im LK Bern der Bruttogewinn um bis zu 70% reduziert, so dass nur 30% der Rücknahmekosten in die Steuerrechnung einbezogen werden können, obwohl sie direkt vor dem Kauf entstanden sind.

58] So die Regelung im Luzerner Raum, siehe auch den Brief Steuerliche Regelungen Schweiz vom 26. Juni 2017. [59] So die Regelung im Berner Raum, siehe Steuerinfo Schuldzinsen vom 14. Januar 2017. Diese Regelung muss in die Nichterfüllung gehen, da die Steuerzahler regelmäßig vertrauliche Verfügungen zur Aufrechterhaltung der Regelung treffen.